13. A bérleti szerződés

A bérlet, mint szerződéstípus a használati kötelmek altípusa, amely a haszonbérlettel együtt társadalmi és gazdasági viszonyok nagyon széles körét képes felölelni és érinteni, a nagyon rövid, időleges használati igényt kielégítő szerződésektől a nagyon hosszú távú ügyletekig, a személyes szükséglet kielégítésétől a gazdasági működés alapjainak megteremtéséig. A szabályozás csak akkor képes igények ilyen széles körének megfelelni, ha megfelelően absztrakt, és ha a felek szerződési szabadságának elég széles teret nyújt. Korlátozásokat csak azokban az esetekben beépítve, ha ezt valamelyik fél alapvető érdekének védelme, és jól meghatározott társadalmi cél indokolja.

A használati kötelmek alaptípusa a bérlet, amely a tulajdonos, vagy a dolog (jog) használatára, hasznosítására jogosult más személy (haszonélvező, kezelő, lakással rendelkezni jogosult szerv) birtoklási és használati jogának átengedésével jár.

Törvényben meghatározott feltételekkel a használat átengedésére maga a bérlő is jogosult (albérlet). Amennyiben nem a tulajdonos a bérbeadó, a bérleti (albérleti) jog terjedelme a használó jogának terjedelméhez igazodik. Az új szabályozás a bérleti szerződés szabályai mellett csupán a lakásbérlet néhány alapvető magánjogi szabályát rögzíti. Nem tartalmaz a Ptk. külön szabályozást a helyiségbérletre, és az önkormányzati és állami lakások bérbeadására. A helyiségbérlet a polgárjogi jogviszonyok szabályozása szempontjából nem hordoz olyan sajátosságokat, amelyek a külön szabályozást szükségessé tennék, ebben a körben a szerződési szabadság általános korlátai elegendőek a felek érdekei kiegyensúlyozott védelmét biztosítani. Az önkormányzati és az állami lakások bérlete magánjogi szempontból nem hordoz sajátosságokat, ezért a sajátos szabályok megállapítása nem a Ptk.-ban, hanem külön törvényben indokolt. Amíg a bérlet és a lakásbérlet a dolog és a jog használatára, addig a haszonbérlet ezen túlmenően a hasznok szedésére is feljogosít.

Az ingatlanok időben osztott használatára vonatkozó szerződések szabályozása a jogharmonizációs kötelezettségre tekintettel kötött tartalmú és jellegű olyan specifikus megoldást követel, amelynek természete nem egyeztethető össze a Ptk.-val szemben támasztott elvárásokkal, ezért ezt külön jogszabályban kell megvalósítani. (Lásd a Szállás időben megosztott használati jogára, a hosszútávra szóló üdülési termékekre vonatkozó szerződésekről, valamint a tartós szálláshasználati szolgáltatási tevékenységről szóló 141/2011. (VII.21.) Korm.sz. rendelet)

13.1. A bérleti szerződés általános szabályai

13.1.1. A bérleti szerződés fogalma

A törvény nem változtat a bérleti szerződés alapvető struktúráján, egyértelművé teszi azonban, hogy a jogok időleges gyakorlásának átengedésére (pl. a haszonélvező birtoklás, használat, hasznok szedési jogának átengedésére [Ld. [vö.5:148.§.] a dologbérlet szabályait kell megfelelően alkalmazni.

A szerződés nincs alakisághoz kötve, írásban, szóban és ráutaló magatartással is létrejöhet [Ld. [6:4.§ (2) bekezdés]. A szerződés tartalmát a felek [Ld. a Ptk. [6:59.§.(2)] bekezdésének keretei között, szabadon állapíthatják meg. A bérbeadó fő kötelezettsége, hogy a dolgot a bérlő használatába adja, vagyis a dolog birtoklási és használati jogát részére biztosítja, továbbá a bérleti jogviszony fennállásának egész tartalma alatt a használatot tűrje. Ebből következik, hogy a bérlő [Ld. a Ptk. [5:5.§ (3)] bekezdése alapján a bérbeadóval szemben is birtokvédelmet igényelhet, ha őt a bérbeadó a bérelt dolog birtokától jogalap nélkül megfosztja, vagy a birtoklásában zavarja. A bérlő mellett a bérbeadó is felléphet a birtoksértővel szemben, ha a birtokháborítás kívülálló harmadik személy részéről történik, míg a bérlő szerződés, vagy rendeltetésellenes használata esetén (6:333.§.(3)-(4) bekezdésében foglalt jogokat érvényesítheti.

Az új szabályozás abban tér el a korábbi Ptk. rendelkezéseitől, hogy azt is tartalmazza, a dolog bérlet szabályait kell alkalmazni, a jogok gyakorlásának időleges, visszterhes átengedésére is. A bérlő főkötelezettsége a bérelt dolog átvétele, és a használat fejében a bérleti díj megfizetése. A bérleti díj fizetésének szabályairól a (6:336.§.) rendelkezik.

13.1.2. A bérbeadó szavatossága

Az új szabályozás változatlan tartalommal tartja fenn a Ptk. bérbeadó szavatosságát rögzítő rendelkezéseit. A bérbeadó szavatosságának legfőbb specialitása, hogy az nemcsak az átadás időpontjára, hanem a szerződés egész tartamára kiterjed, ebből következően lényeges eltérés a szavatosság általános szabályaihoz képest, hogy a bérbeadó nem csupán a dolognak az átadásakor már meglévő hibáért tartozik szavatossággal, hanem a bérlet időtartama alatt bekövetkezett hibákért is.

Az (1) bekezdés a bérbeadó kellékszavatossági, a (2) bekezdés a jogszavatossági felelősségét szabályozza, míg új rendelkezésként a (3) bekezdés az emberi egészség védelme érdekében tartalmaz új kógens szabályokat. A bérbeadó – külön kikötés nélkül – nem szavatol azért, ha a használatot olyan, neki fel nem róható körülmények befolyásolják, amelyek nem a bérelt dolog tulajdonságai, pl., ha a bérlőt hatósági intézkedés akadályozza a bérlemény használatában (pl. étteremben).

A bérbeadó kellékszavatossági felelősségére a hibás teljesítés miatti szavatosság szabályait (ld. [6:159-6:167§§.]) kell alkalmazni azzal – a kötelem használati jellegéből eredő – eltéréssel, hogy elállás helyett a szerződést a jövőre nézve (ex .nunc hatállyal) megszüntető felmondásnak van helye, kicserélést pedig a bérlő nem követelhet,

A bérbeadó mentesül a szavatossági felelősség alól, ha a dolog hiányosságát a bérlő a szerződéskötéskor ismerte, ennek ellenére a dolgot jogfenntartás nélkül használatba vette, és azonnali hatályú felmondási jogával sem élt. Erre a hibára a bérlő utóbb a bérleti díj megfizetése iránti perben kifogásként sem hivatkozhat.(ld. [BH 1996.640.])

A jogszavatosság keretében a bérbeadó azért felel, hogy a bérlet tárgyára nézve harmadik személynek sem a bérlet keletkezésekor, sem annak tartalma alatt nem áll fenn, illetőleg nem keletkezik olyan joga, amely a bérlőt a dolog használatában akadályozza, vagy korlátozza. A felelősség fennállása esetén a bérlő [Ld. a Ptk. [6:175-6:176.§§.] meghatározott jogokat érvényesítheti a bérbeadóval szemben. (Az elállást ebben a körben is a felmondás joga helyettesíti.)

Az új rendelkezés értelmében, ha a lakás, vagy emberi tartózkodás céljára szolgáló más helyiség olyan állapotban van, hogy használata az egészséget veszélyezteti, biztosítja a bérlő részére a felmondásának a lehetőségét. Abban az esetben is, ha a hibát a szerződés megkötésekor ismerte, vagy a teljesítést a hibáról tudva jogfenntartás nélkül elfogadta. Ez a szabályozás az emberi egészség védelméhez fűződő kiemelt érdekre tekintettel arra kívánja ösztönözni a lakások és emberi tartózkodás céljára szolgáló más helyiségek bérbeadóit, hogy különös gondot fordítsanak arra, hogy az ilyen bérlemény használata egészségkárosodás kockázatát ne hordozza. A szabályozás elhelyezéséből következik,hogy a rendelkezés nem kizárólag a lakásbérleti szerződések körében alkalmazandó, hanem bármely bérleti jogviszony esetén, amelynek tárgya emberi tartózkodás céljára szolgáló bérleti helyiség bérbeadása.

13.1.3. A dolog használata

Érdemét tekintve a szabályozás változtatás nélkül tartja fenn a régi Ptk. dolog használatára vonatkozó rendelkezéseit. Elhagyja azonban a kártérítésre vonatkozó, egyéb szabályaiból következő fordulatokat Ptk. 425.§ (1) bekezdés, a használat módjának rendezése elsősorban a felek közötti szerződésre tartozó kérdés. A használat jellegét elsősorban az a cél határozza meg, amelyre a szerződést megkötötték. Amennyiben a bérlő ettől eltér, szerződésszegést követ el. A bérlő egyébként sem használhatja a dolgot, annak gazdasági rendeltetésével ellentétesen, pl. a bérelt személygépkocsival fuvarozást nem végezhet. A bérlő a szerződés, illetőleg rendeltetésellenes használattal egyrészt felmondásra (a régi Ptk. azonnali hatályú felmondásra) ad lehetőséget a bérbeadónak, másrészt a szerződésszegéssel okozott kárfelelősség szabályai szerint (ld. [6:142-6:145.§§.]) kártérítéssel is tartozik.

A bérbeadó a bérlő szükségtelen háborítása nélkül jogosult ellenőrizni a használatot. Az ellenőrzésnek időpontja, mind módja, illetőleg gyakorisága tekintetében a bérlő szükségtelen háborítása nélkül kell történnie. A szerződésellenes, vagy rendeltetésellenes használat esetén a bérbeadónak a felmondást megelőzően fel kell szólítania a bérlőt a szerződés-, vagy rendeltetésellenes használat megszüntetésére, és ennek eredménytelen eltelte esetén gyakorolhatja a felmondási jogot, kivéve, ha a dolgot fenyegető veszély olyan súlyos, hogy a bérlet fenntartása a bérbeadótól semmiképpen nem várható el. Mivel az ellenőrzés a bérbeadónak nem kötelezettsége, hanem joga, az általános szabályok szerint érvényesítheti a szerződésszegésből eredő kárát annak ellenére, hogy esetleg a felmondási jogával nem élt, vagy nem kérte a szerződés-, vagy rendeltetésellenes használat abbahagyását.

A bérbeadó elemi érdeke, hogy a dolgot a bérleti jogviszony megszűnésekor olyan állapotban kapja vissza, amilyen a bérlet létrejöttekor volt. A dolog átalakításához, állagának megváltoztatásához ezért a bérbeadó hozzájárulása szükséges. Bizonyos munkálatok elvégzéséhez a bérbeadó hozzájárulásán felül hatósági engedélyt is be kell szerezni. Ha a bérlő az említett hozzájárulás, vagy engedély hiányában jogosulatlanul végzett munkálatokat a bérlet tárgyán, a bérbeadó kívánságára köteles az eredeti állapotot helyreállítani a saját költségén.

13.1.4. A használat átengedése harmadik személy részére

A szabályozás annyiban tér el a korábbi Ptk. rendelkezéseitől, hogy az ingatlan és a lakás bérlete esetén is a bérbeadó hozzájárulása szükséges az albérletbe, használatba adáshoz. A bérbeadó számára ugyanis nem közömbös az, hogy a dolgot ki használja, a bérlő, akivel a szerződést megkötötte, vagy egy más személy, akinél a dolog esetleg kevésbé van biztonságban, jobban van igénybe véve, nagyobb a károsodás veszélye, stb.

A bérleti szerződés alanyaiban nem jelent változást, ha a bérlő a bérbeadó engedélyével, más személy használatába adja a dolgot. Ezért a használó magatartásáért jogszerű átengedés esetén, mint a saját magatartásáért felel. Ha viszont a harmadik személy használatba adás jogosulatlan volt, minden olyan kárért felel, amely a használatba adás nélkül nem merült volna fel, azaz felelhet adott esetben a vis maiorért is.

A használat harmadik személy részére való átengedéséhez adott bérbeadói hozzájárulás egyoldalú, írásbeli alakszerűséghez nem kötött nyilatkozat.

13.1.5. A költségviselés

A bérbeadó a bérlet egész időtartalma alatt köteles gondoskodni arról, hogy a dolog a rendeltetésszerű használatra alkalmas legyen. Ezért a törvény a dolog fenntartásával járó költségeket (beleértve a rendkívüli felújítás és javítás költségeit, valamint a szükséges kiadásokat), továbbá a dologgal kapcsolatos terheket, a bérbeadóra hárítja. Ez alól csak azok a kisebb költségek jelentenek kivételt, amelyek a dolog rendeltetésszerű használatával együtt járnak (pl. a lakás berendezéseinek, burkolatainak karbantartása, stb.).

A törvény a kármegelőzési és kárenyhítési kötelezettség érdekében a bérlő kötelességévé teszi a bérbeadó értesítését, ha a dolgot károsodás veszélye fenyegeti, vagy a bérbeadót terhelő munkálatok elvégzésének szükségessége merült fel. Az általános szabályokból eredően értelemszerűen az értesítés elmulasztásából eredő károkért is a bérlő felelősséggel tartozik. Ezért az új szabályozás a Ptk. 427.§ (2) bekezdés második mondatában az értesítés elmulasztásából eredő károk megtérítésére vonatkozó rendelkezést mellőzte.

Az értesítési kötelezettségen felül a dolgon szükségessé váló javítások elvégzését, vagy a károk elhárításához szükséges intézkedések megtételét is lehetővé kell tennie, a bérlőnek még azon az áron is, hogy a dolgot esetlegesen átmenetileg nem használhatja. Arról, hogy a használatból való kiesés ne jelentsen számára szükségtelen hátrányt, a (6:336.§.(2) bekezdésének) szabálya gondoskodik. Ha a bérlő a bérbeadót a szükséges munkálatok elvégzésében megakadályozza, ez szerződésszegő magatartásnak minősül, és ha ezáltal a dolog állaga is veszélybe kerül, a kártérítésen felül a bérbeadó a felmondási jogát is gyakorolhatja.

Az új szabályozás arra jogosítja fel a bérlőt, hogy a bérbeadót terhelő munkálatokat a bérbeadó helyett és költségére elvégezze akkor, ha azokat a bérbeadó nem végzi el. Olyan esetekben, amikor a bérbeadót terhelő javítási munkák elvégzésére sürgősen lenne szükség, és a késedelem kárt okozna, a bérlő jogosult az ilyen munkák azonnali elvégzésére a bérbeadó egyidejű értesítése mellett. Ezekben az esetekben jogállására a megbízás nélküli ügyvitel szabályai, itt [Ld. [6:583-6:586.§§.] változatlanul alkalmazhatóak. A bérlő költekezése tehát ilyen esetben akkor térül meg, ha a költekezés indokolt, helyénvaló volt, és a bérbeadó feltehető érdekével és akaratával összhangban állott [Ld. [6:584.§].

A szabályozás tehát nem tesz különbséget a szükséges és az egyéb költségek megtérítése között, arról rendelkezik, hogy a bérbeadót terhelő munkálatokat a bérlő a bérbeadó helyett (ha nem végezte el) és költségére elvégezheti.

13.1.6. A bérleti díj

A bérlő főkötelezettsége a bérleti díj megfizetése. Annak érdekében, hogy megkönnyítse az új szabályozás a felek szerződéskötését, a korábbi időszakonként előre fordulat helyett, a havonta előre rendeli a bérleti díjat megfizetni. A változtatás indoka, hogy a Ptk. rendelkezése így tud valóban modellszabályként működni, amelyek a felek eltérő megállapodása hiányában a szerződés részévé vállnak. Ha tehát a felek a díjfizetés gyakoriságában nem állapodtak meg, akkor a Ptk. szabálya alapján a fizetendő díj havi bérleti díj. Tekintettel arra, hogy számos típusú bérleti szerződés egy hónapnál rövidebb időre jön létre, a Ptk. e szerződések tekintetében azt írja elő, hogy a díj egy összegben a szerződés megkötésekor esedékes.

A korábbi bér helyett a mai szóhasználattal inkább összhangban bérleti díj kifejezést használja. A bérbeadó kellékszavatosságából következik, hogy arra az időre, amíg a bérlő az érdekkörén kívül álló okból nem használhatja a bérleményt, a bérleti díj a bérbeadót nem illeti meg (6:336.§ (2) bekezdés).

A felmondás joga a bérbeadót nemcsak a bérleti díj, hanem a bérlőt terhelő költségek és terhek nem fizetése esetén is megilleti. (6:336.§ (3) bekezdés). A szabályozás, tehát a szerződés felmondását teszi lehetővé, amely jogát azonban csak akkor gyakorolhatja, ha a bérlőt a hátralék megfizetésére megfelelő határidő tűzésével, és a következményekre való figyelmeztetéssel felszólítja, és a bérlő e határidő elteltéig sem fizet. A felszólításhoz írásbeli kötelezettséget a szabályozás nem ír elő, annak megtörténtét a bérbeadónak kell bizonyítania, ezért az ő érdekkörében áll, hogy ezt oly formában tegye meg, amely a későbbi jogvita esetén bizonyítható.

13.1.7. A törvényes zálogjog

A szabályozás változatlan tartalommal tartja fenn az ingatlan bérbeadóját megillető törvényes zálogjog szabályait. A bérbeadó zálogjoga kézi zálogjog, összhangban azzal, hogy a Ptk. által szabályozott valamennyi törvényes zálogjog kézi zálogjog. Ennek megfelelően a zálogjog létrejöttéhez az szükséges, hogy a dolog a bérbeadó birtokába kerüljön. [Ld. [5:88.§] A bérbeadót a törvényes zálogjog nem a hátralékos bér, és járuléka, hanem a bérleti díj és költségek erejéig illeti meg a bérlőnek a bérlemény területén lévő vagyontárgyain.

A bérleménybe bevitt dolgok tekintetében a bérbeadót is birtokosnak kell tekinteni. A bérbeadó birtokosi helyzetét támasztja alá az a szabály is, amely szerint megakadályozhatja a dolog elvitelét, ez a szabály nem tudna érvényesülni, ha az ingatlanba bevitt dolgok nem kerülnének a bérbeadó hatalma alá. (6:337.§ (2) bekezdés). A Ptk. tehát a bérbeadót a bérleménybe bevitt dolgok tekintetében birtokosnak tekinti, így a dolgokon kézi zálogjog keletkezik, még ha e birtok, és így a kézi zálogjog adott esetben csupán korlátozottan érvényesül.

A zálogjog szabályai szerint a kézi zálogjog megszűnik, ha a kézi zálogjog jogosultja elveszíti a zálogtárgy birtokát, kivéve, ha késedelem nélkül birtokvédelmi eljárást, vagy birtokpert indít [Ld. [5:142.(1) bekezdés]. Ha a bérlő a zálogjoggal terhelt dolgot a bérbeadó engedélye nélkül elszállítja, és más megfelelő biztosítékot nem nyújt, a bérbeadó követelheti a dolognak a bérlő költségén való visszaszállítását. (6:337.§ (4) bekezdés). Ebben az esetben a zálogjogi szabályok alapján a zálogjog nem szűnik meg. A Ptk. az egyértelműség kedvéért kifejezetten rögzíti, hogy a dolog visszaszállításával a zálogjog feléled.

A bérlő érdekeit védi, hogy amennyiben írásban kifogásolja a zálogjog fennállását, terjedelmét, vagy azt, hogy a bérbeadó a követelésére teljes fedezetet nyújtó vagyontárgyakon felül más vagyontárgyak elszállítását is megakadályozta, a bérbeadó 8 napon belül köteles zálogjogát bírósági úton érvényesíteni, egyébként a zálogjoga megszűnik. A szabályozás egyébként mindenütt az ingatlan bérbeadójáról rendelkezik, és nem említi külön a lakás bérbeadóját és albérletbe adóját.

13.1.8. A határozott idejű bérleti szerződésmegszűnése és a dolog elpusztulása

Az új Ptk. nem veszi át a Ptk. 430.§ (1) bekezdését, amely kimondta, hogy a szerződésben megállapított idő elteltével, vagy a szerződésben meghatározott körülmények bekövetkeztével a bérlet megszűnik. E rendelkezés elhagyását az indokolta, hogy a kötelmek közös szabályai között a Ptk. rögzíti már a kötelem megszüntető jogkövetkezményeket [Ld. [6:3.§], így annak megismétlése szükségtelen. A korábbi szabályozással összhangban mondja ki a Ptk., hogy a dolog elpusztulása a bérleti jogviszony megszűnését eredményezi, függetlenül attól, hogy a bérlet határozott, vagy határozatlan időtartamra jött létre (6:338.§ (2) bekezdés).

A határozott időre, vagy bontó feltétellel kötött bérlet a megállapított idő elteltével, vagy a szerződésben meghatározott körülmények bekövetkeztével megszűnik [Ld. [vö. 6:116.§. (2)-(3) bekezdés]. Ha azonban a bérlő a szerződés lejártát követően a dolgot nem adja vissza a bérbeadónak, hanem azt tovább használja, és az ellen a bérbeadó 15 napon belül nem tiltakozik, a bérlet határozatlan idejűvé alakul, és a továbbiakban csak közös megegyezéssel vagy felmondással lehet megszűntetni. A 15 napos határidő jogvesztő jellegű.

13.1.9. A bérleti jogviszony megszüntetése rendes felmondással

A határozatlan időre szóló bérlet egyoldalúan, indokolás nélkül megszüntethető, a Ptk. a felmondási időre ad szabályozást. Az új szabályozás lényege, hogy differenciáltan szabályozza a rendes felmondás idejét. Ahhoz igazodik, hogy a bérleti jogviszonyok különböző helyzetekben eltérő szükségletek és igények fedezésére jönnek létre, így a határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél rendes felmondással felmondhatja,

• a) napi bérleti díj kikötése esetén bármikor, egyik napról a másikra,
• b) heti bérleti díj kikötése esetén a hétvégére, legkésőbb a hét első napján,
• c) havi bérleti díj kikötése esetén a hónap végére, legkésőbb a hónap 15. napjáig,
• d) hosszabb időszakra kikötött bérleti díj esetén a szerződésben meghatározott időszak végére, legkésőbb az azt megelőző 30. napig.

A bérlet általános szabályai a felmondó nyilatkozatot alakszerűséghez nem köti, azt tehát nemcsak írásban, hanem szóban is történhet, hatályosulásának feltétele azonban az, hogy az írásbeli nyilatkozat a másik félhez megérkezzék, szóbeli üzenettel tett nyilatkozatról pedig a másik fél tudomást szerezzen. A felmondás a szerződést annak elfogadása nélkül is megszünteti [Ld. [6:213.§ (1) bekezdés].

A határozott időre kötött bérleti szerződés rendes felmondással általában nem szüntethető meg. A (2) bekezdés azonban azokra az esetekre, ha törvény, vagy a felek szerződése mégis lehetővé tenne, ilyen szerződés esetén a törvényes felmondási idő betartásával idő előtt gyakorolható felmondási jog esetén meghatározza, hogy azt legkésőbb a hónap 15. napjáig kell közölni, és a hónap végére szólhat.

A korábbi szabályozástól eltérően a törvény rendezi azt az esetet is, amikor a felmondás nem a törvényes felmondási idő betartásával történik. Ezekben az esetekben a törvényi kritériumok megsértésének következményeként nem a felmondás jogszerűtlenségét, és ezáltal a szerződés megszüntetésére való alkalmatlanságát mondja ki, hanem a felmondást átértelmezve, azt a következő időszakra (nap, hét, hónap, negyedév, stb. a bérfizetés alap periódusának megfelelően) rendeli érteni. A bérleti jogviszony, mivel az sem a jogosulti, sem a kötelezetti oldalon nem személyhez kötött jogviszony, nem szünteti meg sem a bérlő, sem a bérbeadó halála. A bérlő örökösei számára a Ptk. arra tekintettel biztosítja határozott idejű jogviszony esetén is a törvényben meghatározott szigorú határidőn belül gyakorolható rendes felmondás jogát (6:339.§ (4) bekezdés), hogy ésszerűtlen lenne őket olyan dolog birtokában tartására és használatára, továbbá ennek fejében ellenszolgáltatás nyújtására kötelezni, amelyre szükségük nincsen. A Ptk. a felmondásra nyitva álló határidőt összhangba hozza a hagyatéki szabályokkal. Meghatározza a bérlő örökösei által gyakorolható felmondási idő kezdetét.

A felmondási idő:

a)ha a hagyatéki eljárásra nem került sor az örökhagyó halálától,

b)hagyatéki eljárás esetén a teljes hatályú hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedésének napjától,

c)öröklési per esetén a bírósági ítélet jogerőre emelkedésének napjától kell számítani.

A 30 napos felmondási idő számítására a törvény a régi Ptk.-nál pontosabb szabályozást ad. A határozott időtartamra, vagy meghatározott feltétel bekövetkezéséig fennálló bérlet rendes felmondással nem szüntethető meg, a fél szerződésszegő magatartására alapított felmondásnak azonban az ilyen jogviszony esetében is helye van. A bérbeadó szavatossági kötelezettségeinek megszegése (6:332.§ (2)-(3) bekezdése), a bérlő rendeltetésellenes használatának folytatása (6:333.§ (3) bekezdése), vagy a bér, illetve az őt terhelő költségek nem fizetése (6:336.§ (3) bekezdés) esetén.

13.1.10. A bérelt dolog átruházása

A bérbeadót és a bérlőt terhelő együttműködési kötelezettségből fakadóan a bérlő köteles megengedni, hogy aki a dolgot meg kívánja venni, azt megfelelő időben és módon megtekinthesse. A jelenlegi szabályozás egyértelművé teszi a megtekintés szabályozását, a megfelelő időben és helyen fordulat helyett a bérlő szükségtelen háborítása nélkül kitételt alkalmazza. E rendelkezés kellő védelmet nyújt a bérlő számára, ezen túl további korlát felállítása nem szükséges. Elhagyja azt a rendelkezést is, hogy a bérbeadó erre csupán a bérlet megszűnése előtt lenne jogosult. Ennek indoka egyrészt az, hogy a határozatlan időre kötött bérleti szerződés esetén ez a megszorítás alkalmatlanná tenné a rendelkezést, másrészt a szabály általában is indokolatlan, hiszen a megtekintés kizárólag a bérlő szükségtelen háborítása nélkül történhet.

A vevő „belépése” bérbeadóként a bérleti jogviszonyba a bérbeadói pozícióban való alanyváltozást jelenti. A törvény biztosítani kívánja, hogy az alanyváltozás folytán a bérlő ne kerüljön hátrányosabb helyzetbe, ezért mondja ki az eredeti bérbeadó egyetemleges helytállását mindazokért a kötelezettségekért, amelyek a bérleti szerződés átszállásával, és így a bérbeadói pozícióban történő alanyváltozással az új tulajdonosra szálltak.

A bérleti jogviszony kötelmi jellegéből következik viszont, hogyha a bérelt dolog felett a rendelkezési jogot olyan személy szerzi meg, akitől a bérbeadó a saját használati (hasznosítási) jogát származtatni nem tudja, a dolog felett a rendelkezési jogot megszerző személlyel szemben a bérlő jogai nem érvényesíthetőek. Ez a helyzet áll elő pl. akkor, ha a bérbeadó maga is bérli a dolgot, és a bérleti jogviszonya megszűnik, vagy ha a bérbeadó a haszonélvező és a haszonélvezeti jog (a bérbeadó haszonélvező halála folytán, vagy más okból) megszűnik. A bérbeadó haszonélvező halála azonban a bérletet nem szünteti meg annak ellenére, hogy maga a haszonélvezeti jog a jogosult halálával megszűnik,[Ld. [Lásd: [5:147.§ (4) bekezdés] hanem a bérbeadó a továbbiakban a tulajdonos lesz. [BH 1997.279.]

A bérbeadó személyében bekövetkezett változás esetén a bérkövetelés átszállására az engedmény szabályai az irányadóak.

A Ptk. 432.§ (2) bekezdése kimondta, hogy a határozott időre kötött bérletet a bérbe adott dolog vevője nem mondhatja fel, kivéve, ha őt a bérlő a bérleti viszony fennállása, vagy lényeges feltételei tekintetében megtévesztette. Az adásvételi szerződés a régi és az új bérbeadó között jön létre. A szerződés megkötése során a régi bérbeadó köteles tájékoztatni a vevőt a bérleti szerződés létéről, annak feltételeiről. A szerződéskötés során adott tájékoztatás megalapozhatja az eladó felelősségét, és eredményezheti a vevő megtévesztését is. Ez azonban az eladó és a vevő közötti jogviszonyra terjed ki, ezért nem szükséges a bérleti szerződés szabályai között rendezni. A jogalkotó arra ad rendelkezést, amennyiben a bérlő ad megtévesztő tájékoztatást a bérleti jogviszonyról, pl. annak megszűnése idejéről, fő feltételeiről, a bérleti díj mértékéről, stb. A bérlő magatartása azonban a régi és az új bérbeadó adásvételi jogviszonyában nem bír relevanciával, önmagában erre tekintettel az adásvételi szerződés nem lesz megtámadható. Ezen esetekre biztosítja a Ptk. változatlan tartalommal azt a jogot, hogy a határozott időre kötött bérleti szerződést az új bérbeadó felmondhatja. A felmondásra a Ptk. általános szabályai az irányadóak.

13.1.11. A felek jogai és kötelezettségei a bérlet megszűnésénél

A bérlő nemcsak az új bérbeadónak, hanem annak is köteles a bérlet megszűnése előtt biztosítani, hogy a dolgot megfelelő időben és módon megtekinthesse, aki a dolgot bérbe kívánja venni.

A bérlet megszűnése esetén a bérlő elsőrendű kötelezettsége, hogy a dolgot a bérbeadónak visszaadja. Abban az esetben azonban, ha a bérbeadóval szemben a bérleti jogviszonyból eredő követelése van, pl. a dologra fordított szükséges kiadásait a bérbeadó nem térítette meg, annak kiegyenlítéséig megilleti a dolog visszatartásának joga. (ius retentionis) A visszatartás ideje alatt a dolgot nem használhatja, kivéve természetesen, ha az állag fenntartásához a használat kifejezetten szükséges. A visszatartás ideje alatt jogállására a jogalap nélküli birtoklás szabályai [Ld. [5:9-5:12.§§.] irányadóak. A bérlő a dolog jogosulatlan visszatartása esetén minden olyan kárért felel, amely e nélkül nem következett volna be, felel tehát az un. vis maiorért is.

A bérlő mindazt, amit a saját költségén a dologra felszerelt, a dolog épségének sérelme nélkül leszerelheti és elviheti. ( ius tollendi.) Amennyiben a felszerelt dolog leválasztása az állag sérelmével jár, saját költségén köteles az eredeti állapotot helyreállítani. Lakásbérleti szerződés esetén eltérő rendelkezések érvényesülnek [Ld. [lásd: 6:345.§]. Tehát az új szabályozás szerint nem kivétel az ingatlan és a lakás bérlete sem az alól a rendelkezés alól, hogy a bérlő követelései kiegyenlítéséig használat nélkül visszatarthatja a dolgot. A dolog jogosulatlan visszatartása esetére a kikötött bérleti díj fizetését írja elő. Ezt meghaladóan a bérlő minden kárért felel, kivéve, ha bizonyítja, hogy a kár bérbeadónál is bekövetkezett volna. (6:341.§. (3) bekezdés)

Vissza a tartalomjegyzékhez

13.2. A lakásbérleti szerződés

13.2.1. A lakásbérleti szerződés fogalma

Az új szabályozás elhagyja a Ptk. 434.§ /1/ bekezdését, mivel a bérbeadó és a bérlő szerződéskötésére vonatkozó rendelkezés az a szerződések általános szabályaiból és a bérlet szabályaiból egyértelműen következnek. A lakásbérlet olyan különleges szabályozást kíván, amelyben a tulajdonosi érdekek, és a bérlőnek a bérlet tartós és biztos fennállásához fűződő érdeke egyaránt védelembe kell, hogy részesüljenek. A lakásbérleti szerződés a felek egyező akaratnyilatkozatán alapuló polgári jogviszony, amely lakásbérlet szabályait külön törvény tartalmazta, és azokat alkalmazni kellett a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére is. A külön törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló – többször módosított – 1993. évi LXXVIII. tv. (a továbbiakban: Ltv), amely az állami és önkormányzati bérlakások tömeges privatizációjának időszakában született, ma már a legtöbb vonatkozásban elavult, annak teljes körű felülvizsgálata indokolt.

A Ptk. ezért elhagyja a 434.§ (2) és (4) bekezdésében foglalt külön törvényre és külön jogszabályra utalást, ez azonban nem érinti a külön jogszabályok szabályozási lehetőségeit különös tekintettel arra, hogy meg kell tartani a szabályozás többszintűségét is.

(állami lakásokra vonatkozó bérleti szerződések speciális szabályainak (pl. a bérlő kijelölési jog, a bérleti jogviszony megszűnésének a munkaviszony megszűnéséhez kötése) miniszteri rendeleti szintű megalkotására, másrészt önkormányzati rendeletek útján a helyi viszonyokhoz igazodó rendelkezések érvényesülésére stb.)

Az új szabályozás sem ad részletes szabályt a lakásbérleti szerződésekre, mivel az ilyen szabályok megalkotására akkor kerülhetne sor, ha megszületne egy átfogó lakáspolitikai koncepció. A lakásbérlet újraszabályozásáig azonban szükséges, hogy a lakásbérlet néhány alapvető szabályát rögzítse

A jogalkotó ugyancsak elhagyta a Ptk. 434.§ (3) bekezdését, amely kimondta, hogy a lakásbérlet szabályait, ha jogszabály másként nem rendelkezik, megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére, - ebből eredően a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére nem kell alkalmazni a lakásbérlet szabályait

Az új szabályozás

• - a bérleti díj biztosítéka,
• - a bérbeadó karbantartási kötelezettsége,
• - a bérlő elviteli joga,
• - a bérlő tűrési kötelezettsége,
• - a rendes és rendkívüli felmondás körében

kógens szabályokat ír elő az alábbiak szerint.

A Ptk. nem határozza meg a lakás fogalmát sem, mert abból indul ki, hogy a lakásbérlet fogalmának a meghatározásánál a szerződéses cél és nem a bérelt helyiség közjogi jellegű besorolása legyen a döntő. Ezzel a lakásbérlet szabályait rendeli alkalmazni olyan esetben is, amikor nem lakás céljára szolgáló helyiséget lakás céljára adnak bérbe.

Az Ltv. 2.§-ának (5) bekezdése a lakás és helyiségbérlet érvényességéhez a szerződés írásba foglalását írta elő. Ezt a rendelkezést a Ptk. nem tartalmazza, szabad utat engedve annak, hogy a jövőben a jogalkotó a szerződés céljához, időtartamához kötötten rendezze ezt a kérdést.

Az új szabályozás nem veszi át az Ltv.-nek a társbérlőre, és a bérlőtársra vonatkozó szabályait, itt semmilyen speciális szabályt nem ad arra vonatkozóan, hogy ki lehet bérlő és a bérlői pozícióban milyen esetben lehet több személy. Erre a Ptk.-nak a többalanyú kötelmekre vonatkozó szabályai irányadóak.

13.2.2. A bérleti díj biztosítéka

A Ptk. új rendelkezésként szabályozza a bérleti díj biztosítékát. A gyakorlatban széles körben elterjedt a bérleti díj biztosítékaként a kaució kikötése. Ennek mértéke jelentősen változik, de gyakori akár a 6 hónapos bérleti díj összegével azonos kaució kikötése is. A jogalkotó kógens szabállyal maximalizálja, hogyha a bérlő a bérleti szerződésből fakadó kötelezettségeinek biztosítékául a bérbeadó részére meghatározott pénzösszeget köteles fizetni, ez az összeg nem haladhatja meg a havi bérleti díj háromszorosát. (6:343.§) A szabályozás elismeri az ilyen kikötések indokoltságát, ugyanakkor a 3 hónapnál nagyobb kaució kikötését szükségtelennek és méltánytalannak tartja. A kikötés tehát a 3 havi bérleti díjat meghaladó mértékű kauciót is érvényesnek fogadja el, a bérlő kérelmének hiányában azt a bíróság nem is csökkentheti. Ha a felek nem havi díjfizetési kötelezettségben állapodnak meg, a kaució maximális mértékének megállapításához ki kell számolni, hogy mennyi lenne a havi díj, és ennek alapján kell vizsgálni a biztosíték felső határát.

13.2.3. A bérbeadó karbantartási kötelezettsége

A bérbeadó karbantartási kötelezettsége az általános szabályok szerinti kellékszavatossági felelősséghez kapcsolódik. A bérbeadó szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész tartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas legyen és megfeleljen a szerződés előírásainak. A karbantartás azonban nemcsak magára a lakásra, hanem a lakást (lakásokat) magába foglaló épületre is vonatkozik. A lakástörvény (10-11.§§) rendelkezik arról, hogy ennek keretében a bérbeadó milyen munkálatokat köteles elvégezni. Az új szabályozás az Ltv. (11.§.(1) bekezdésével) összhangban rögzíti a bérbeadót terhelő karbantartási kötelezettség teljesítésének határidejét. (6:344.§) A szabályozás során a Ptk. két érdekre van tekintettel, a bérlő érdekére, hogy a lakása a lehető legjobb állapotban legyen, hiszen ez szolgálja a bérlő kényelmét, míg a bérbeadó igénye, hogy a bérleti szerződés léte ne változtasson a bérbeadó azon jogán, hogy maga dönthessen arról, hogy egyes felújításokat elvégez-e. A szabályozás két szempontot vesz figyelembe:

• a.) a felmerült hiba azonnali beavatkozást igényel-e,
• b.) azonnali beavatkozást nem igénylő hibák.

Az azonnali beavatkozást igénylők körébe tartoznak az életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető, továbbá lakás, vagy a szomszédos lakás rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák, amelyek elhárításának a bérbeadó késedelem nélkül köteles eleget tenni, míg az azonnali beavatkozást nem igénylő, minden egyéb hiányosság esetében az épület karbantartásával, vagy felújításával egyidejűleg köteles eleget tenni.

A bérlő értesítési kötelezettségére, valamint a bérbeadót terhelő munkálatok elvégzésére vonatkozó jogosultságra nézve a bérlet általános szabályai az irányadók [Ld. [lásd: 6:335.§ (2) és (4) bekezdés]. A bérbeadó karbantartási kötelezettségének teljesítéséhez szükséges állagmegóvó munkák elvégzését a bérlő a (6:346.§ (1) bekezdése) értelmében tűrni köteles.

13.2.4. A bérlő elviteli joga

A bérleti szerződés általános szabályai között a Ptk. úgy rendelkezik, hogy a bérlő mindazt, amit a saját költségén a dologra felszerelt, a dolog épségének sérelme nélkül leszerelheti. (6:341.§.(4) bekezdés)

A lakásbérlet esetén a Ptk. eltérő szabályozást ad. A bérlő nem gyakorolhatja az elviteli jogát, ha a bérbeadó az elviteli jog megváltása fejében megfelelő kártalanítást ajánl fel, ha az a bérlő jogi érdekét nem sérti. (6:345.§ (1) bekezdés) E szabályozás abból indul ki, hogy a bérleménybe beszerelt ingóságok a bérleménybe jellemzően nagyobb értéket képviselnek, mint onnan kiszerelve. (Pl. a méretre készített konyhabútor, tükrös, tolóajtós beépített szekrények, stb.) Erre tekintettel biztosítja a jogszabályalkotó a megváltás lehetőségét a bérbeadó részéről. Az új szabályozás a bérlő védelme érdekében az elviteli jog és a megtérítési igény szerződéses korlátozását, vagy kizárását, az ezzel járó hátrány megfelelő kiegyenlítéséhez köti. (6:345.§ (2) bekezdés) A megfelelő kiegyenlítés bármilyen, az elvitel jogának, illetőleg a megtérítési igénynek a korlátozásával, vagy kizárásával járó hátrány ellensúlyozására alkalmas előnyt jelenthet, így pl. a bérleti díj csökkentését, a bérbeadó által vállalt hosszabb felmondási időt, kártalanítást, vagy mellékkötelezettség vállalást, stb.

13.2.5. A bérlő tűrési kötelezettsége

A bérlőnek a lakás állagának megóvásához szükséges munkálatok tűrésére vonatkozó kötelezettsége a bérbeadó karbantartási kötelezettségéhez kapcsolódik. A lakás korszerűsítéséhez szükséges munkálatok elvégzését azonban a bérlő nem köteles tűrni, kivéve, ha azok a lakáshasználatát jelentősen nem korlátozzák. A Ptk-ban meghatározott szempontok szerint, ha a korszerűsítési munkák elvégzése jelentős és méltánytalan érdeksérelemmel járna, annak tűrésére a bérlő nem kötelezhető. Jelentős korlátozásnak minősül, ami a lakás rendeltetésszerű használatában (beleértve a komfortfokozatnak megfelelő mellékhelyiségek és lakás felszerelési igénybevételének lehetőségét) a bérlőt akadályozza.

A Ptk. nem tartja fenn azt a rendelkezést, amely a lakásbérleti jogviszony szünetelésének a lehetőségét tartalmazza arra az esetre, ha az épülettel kapcsolatos munkák csak a bérlő kiköltözése esetén végezhetőek el, és ilyen esetben a bérbeadó köteles az átmenetileg kiköltöztetett bérlő részére ugyanazon a településen másik lakást felajánlani [Ld. [Lásd: Ltv. 18.§].

Ez a szabály ugyanis a megváltozott lakáspiaci helyzetre tekintettel nem tartható fenn.

A bérlő csak akkor köteles a korszerűsítési munkák tűrésére, ha a bérbeadó őt azokról a Ptk.-ban meghatározott határidőben és módon értesítette. Tehát a bérbeadó a lakás korszerűsítéséhez szükséges munkálatok megkezdése előtt, megfelelő időpontban köteles a tervezett munkálatokról, és azok várható időtartamáról a bérlőt írásban tájékoztatni. Amennyiben a bérlő a tájékoztatás alapján úgy ítéli meg, hogy a lakásbérleti jogviszony fenntartása az érdekeivel ellentétben áll, az értesítés kézhezvételét követő hónap utolsó napjáig a szerződést felmondhatja.

13.2.6. A rendes felmondás szabályai

A bérleti jogviszony időleges jellegéből következik, hogy a lakásbérleti szerződést bármelyik fél rendes felmondással felmondhatja. A Ptk. nem tartalmaz olyan korlátozást, hogy a felek ettől a rendelkezéstől a bérlő hátrányára ne térhetnének el. Kógens szabály, hogy a felmondási idő meghatározása a következő hónap végére szólhat, annak elmulasztása (a meghatározott határidő be nem tartása) azonban nem a felmondás érvénytelenségét vonja maga után, hanem az - a felek eltérő megállapodása hiányában - automatikusan a felmondást követő második hónap végén lép életbe. Ezzel a szabályozással a jogalkotó a hosszabb ideig tartó bizonytalan helyzeteket és tényállásokat kívánja elkerülni. Ha pl. a bérbeadó január 25-én mond fel, a szerződést március 31-vel kell felmondottnak tekinteni.

13.2.7.. Felmondás szerződésszegés miatt

A Ptk. speciális rendelkezéseket tartalmaz a lakásbérlet felmondására a bérbeadó részéről. Két esetkört szabályoz, egyrészt a bérlőnek, vagy a vele együttlakó személyeknek a bérbeadóval, vagy szomszédokkal szemben tanúsított közösségsértő, az együttélés szabályaival ellentétes magatartását, illetőleg a bérlő a lakás, vagy a közös használatra szolgáló terület nem rendeltetésszerű, vagy szerződésellenes használatát. Ilyen rendeltetésellenes használatnak minősül, és a felmondás alapjául is szolgálhat az, ha a bérlő a lakásba – szerződés vagy jogszabály tiltó rendelkezése ellenére – más személyt befogad. [Ld. [Lásd: BH 1999.210.]

Ha a bérlőtárs a bérlőtársának rendeltetésellenes használatáról tud, és az ellen nem tesz lépéseket, a felmondási ok vele szemben is megvalósul. [Ld. [Lásd: BH 1999.502.]

A bérbeadónak, amint a rendeltetésellenes használat, vagy az együttélés szabályait sértő magatartása tudomására jut, előzetesen fel kell szólítania a bérlőt a magatartás abba hagyására. Mindaddig, amíg az említett magatartás fennáll, felszólításnak, illetve felmondásnak van helye. A felszólításban és az azt követő felmondásban megjelölt felmondási oknak azonban egyeznie kell. Ha pl. a bérbeadó a felmondást megelőző felszólítását lakbérfizetés elmaradására alapította, nem mondhatja fel a bérleti jogviszonyt rendeltetésellenes használatra hivatkozással.[Ld. [BH 1999.503.]

A lakásbérlet felmondása esetén nem a felmondás keltének, hanem a közlésének van jelentősége. A felmondási határidőnek a bérhátralék kiegyenlítésére szabott határnap elmulasztását követő hónap utolsó napjára kell szólnia.[Ld. [BH 2004.110.] A felmondás és az azt megalapozó felszólítás akkor tekinthető hatályosnak, ha az érdekelt tudomására jut, vagy azért nem jut a tudomására, mert azt saját hibájából meghiúsítja (Pl. a szabályszerű postai küldeményt nem veszi át).[Ld. [EBH 2005.1215., BH 2011.68.]

A bérbeadó a bérleti szerződés általános szabályai szerint felmondhatja a lakásbérleti jogviszonyt a bérleti díj nem fizetése miatt is.[Ld. [Lásd: 6:336.§ (3) bekezdés] A bírói gyakorlat szerint a lakbérfizetési késedelem kimentésére jogi lehetőség nincs, sőt a lakásbérleti jogviszony felmondását nemcsak több havi, hanem egy havi bérhátralék is megalapozhatja. [Ld. [BH 2004.13.]

A lakbér fizetésének elmulasztását az sem menti, ha a bérlő a lakást a bérbeadótól független okból ténylegesen nem használja, mert pl. arra a házassági bontóperben a bíróság volt házastársát jogosította fel.[Ld. [BH 1999.406.] Arra sincs lehetőség, hogy a bérbeadó a bér egyoldalú visszatartásával beszámítsa a bérbeadó helyett elvégeztetett munkák költségeit, ilyen esetben a bérbeadó a bérfizetés elmaradása miatt felmondhat.[Ld. [BH 2001.474.]

Vissza a tartalomjegyzékhez